公园地产高烧不退评论褶苞香青

公园地产“高烧”不退【评论】

7月12日消息：淄博召开新城区休闲公园方案评审会传出消息：总规划面积69.61公顷（合1044.15亩）的淄博新区公园将从3家单位设计的方案中遴选出最优“蓝图”。淄博地产界普遍认为，淄博新区公园建设的日趋明朗化将再次激发地产商对公园地产的开发热情。事实上，本报调查发现，早在2003年前后，淄博开发商就已开始着力打造公园地产。公园地产备受推崇的当前，开发商们开始期待着各自在新一轮的较量中脱颖而出。

千亩公园带来“攻”园热情

资料显示：总规划面积69.61公顷（合1044.15亩）、占据新区核心地块的新区休闲公园一旦建成，将相当于3个人民公园。

对于这一公园的建设初衷，淄博官方定义是淄博新城区的生态建设，是淄博市在创建国家生态城市过程中，着力打造的代表全市园林设计、建筑水平的精品园林。

不过，由于资源在房地产发展历程中所扮演的重要角色，在公园、湖水、商业等均成楼盘营销重要砝码的当前，在淄博地产界，一种普遍的观点认为，淄博新区千亩公园从出炉到实施，这必将激发淄博开发商对公园地产的开发热情。

事实上，上述热情早在2002年就已出现。如今，上述热度未消，淄博新区公园建设又日趋明朗化，“可以预测的是，一旦上述方案实施，一个重要区块将在淄博新区落成。这也意味着，淄博新区将再次成为他们的关注重点。”淄博明晨地产研究机构董事长张华元表示。

这不仅仅是机构的观点。“在营销手段日渐匮乏的今天，谁拥有更多的资源谁将在市场上占领制高点，千亩公园作为地产的有力后盾，将在很大程度上提升项目的卖点。毫无疑问，千亩公园的崛起将对周边构成强有力的推动作用。”香港集成集团淄博公司市场总监李运秋称。“千亩公园的实施将进一步提升这一区块的发展潜力，进而激发地产商的开发热情。”圣亚地产策划专员崔光明表示。

十年，公园地产“高烧”不退

本报梳理发现，2003年前后，山东普利建设发展有限公司开发的位处淄博植物园南门的“建业城市花园”是淄博开发商逐鹿公园地产的发端。

而该项目所取得的骄人业绩及其创造的当时淄博楼市价格的制高点至今让众多开发商侧目。随后的2005年-2006年，人民公园、小西湖等成为淄博不少开发商激战的主战场之一。 不过，“由于当时淄博购房者对高层和小高层接受度不高，加上当时多个项目进行价格拼杀，激烈市场竞争中，除丽水尊园外，海泉帝景、鲁信花园、城市风景等多个项目在销售上并未达到最初的市场预期。”一曾参与人民公园周边地产“厮杀”的地产公司高管称。

人民公园、小西湖激战正酣的同时，占据淄博高新区门户地位的火炬公园和张店西五路的莲池公园也迎来公园地产时代。然而，由于火炬公园周边高创园的落成和该区块的整体定位，火炬公园地产被淡化。而莲池公园周边，无论是黄金国际还是巴黎春天抑或是中房、民泰兴业花园，“相对于公园地产，我们开发商打出的更多的是学区房的概念。”民泰地产一张姓营销人员对本报称。

2009年以来，公园地产概念再次被强化。本报调查发现，在淄博各区县，公园地产也被着力打造，如临淄太公湖，周村文昌湖，沂源天湖、历山公园、胜利山公园，高青芦湖公园，桓台少海公园、红莲湖等成为地产商们的新宠。 ?

想象空间引领地产风云

长达10年的公园地产逐鹿历史显示，少数者胜出并不代表全部参与者完胜。因此，当创下占地面积、项目投资、设计水平等多个“淄博之最”的新区公园再次走向台前，其成为地产商瞩目的对象成为必然。而这使得淄博地产风云再起的同时，也进一步拉伸了当地公园地产开发的想象空间。

可以预见的是，公园一旦建成，“除周边的地块将在可预期的未来形成较大的价格提升，也将对于新区高端居住区的建设起到相应的推动。”李运秋表示。

上述观点正在佐证。7月4日-8日，本报调查获知，目前包括民泰房产、鲁中房产、创业地产、圣亚房产等多家开发商已制定相应的公园地产营销方案。

先入者的举动也带动了后进者的热情，就在刚刚过去的6月，本报从相关渠道获悉，淄博新区一占地300多亩的核心地块被淄博当地一神秘开发商以9亿多元的价格拍走，尽管每亩单价并未突破去年10月，作为淄博“新地王”——创业地产逆市登基时所创造的每亩381万的数据，但“总量9亿多元的数据却刷新了淄博土地的交易记录。”当地接近国土部门的一与地产相关联的公司高管对本报称。种种迹象显示，随着上述千亩公园的落成，“又一个高档住宅板块将再次被启动。”青岛合众行房地产营销策划有限公司营销总监王汉超表示。

不过，相对于上述高档住宅区的认知，包括通乾地产在内的淄博部分开发商则认为，落成的新区公园将成为连接新区与高新区的缓冲地带，“由于这两个区块缺乏一个东西走向的，像柳泉路那样的商务、商业主干道，所以，如果说目前备受业内期待的鲁泰大道东至柳泉路、西至世纪路这一区域将在未来承担‘CBD’角色的话，那么可以预测的是，新区公园北侧这片地块将进一步拓展上述CBD的空间。”通乾地产一名高管表示，而这也必将提升这一区域的商业、商务价值。

“卖相”好，房价或攀新高

淄博一家地产研究机构的赵姓人士分析称，一旦上述千亩公园进入实质性操作阶段，新区北部的地价将直逼400万/亩大关，按照目前地产各项操作成本计算，这一区块的建筑成本将达到5500元/平米-6000元/平米，“届时市场卖价也进一步被提升。”他说。

而目前，龙泰苑、颐丰花园、远景玉城、美达华庭等高端住宅项目均已云集于此，且它们的定位并非刚需客户，而是终极置业或改善型需求的客户。不仅如此，部分项目为提升项目品质，增加舒适度，以低密度的多层、叠拼为主，从而使得成本进一步提升，并一直占据着淄博新建住宅市场的制高点。

不过，在淄博购房者王俊梅看来，虽然千亩公园建设趋于明朗，也将使得这一区域的环境、空气建设较之东部城区有进一步的提升。

面对房价悬疑与配套问题等问题，虽然就淄博中高端客户而言，落户于此仍是他们的选择，但对于已经进驻或打算进驻这一区域的开发商来说，如何在房价居高不下和置业门槛过高中，占据市场营销的主动正在被业内关注。

毕竟，参照以往公园地产的操作中，新公园的诞生往往推高区域房价的案例，“新区千亩公园也将使得淄博这一区域的房价在成本压力下出现一定程度的摸高。”李运秋说。

对于开发商来说，重要的是以品质为卖点进而实现突围，但对于地方政府而言，“掌握好公园、地价与开发商项目定位则为问题的关键点。”一地产研究机构的赵姓人士表示。而这关键点能否被淄博官方关注，我们拭目以待。

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